Prenájom bytu: V ktorých prípadoch sa siaha na depozit?
Ak riešite prenájom bytu, s problematikou kaucie, resp. depozitu sa pravdepodobne budete skôr alebo neskôr zaoberať. Väčšinou sa výška kaucie dohaduje už v nájomnej zmluve a spravidla sa pohybuje v sume rovnajúcej sa jednému až dvom nájmom, podľa typu a lukratívnosti nehnuteľnosti. Slúži na krytie nezaplateného nájomného, energií a škôd či neúmerného opotrebenia bytu.
Zdroj: Leon Seibert na Unsplash
Depozit teda slúži predovšetkým na oprávnenú ochranu majiteľa nehnuteľnosti. Čo všetko sa z neho môže hradiť? Kedy prenajímateľ musí depozit vráti v plnej výške a za akých okolností na neho môže siahnuť?
Rady pre nájomcu: Dbajte na dôsledne spísaný odovzdávací a preberací protokol
Pri preberaní bytu od prenajímateľa, teda pri začiatku vášho bývania a takisto pri ukončovaní nájmu a odovzdávaní nehnuteľnosti späť majiteľovi dôsledne zdokumentujte reálny stav vecí do odovzdávacieho a preberacieho protokolu. Prejdite si byt položku po položke a skontrolujte, či je naozaj všetko tak, ako sa tam píše. Platí totiž to, čo je na papieri. Ak to ešte potvrdíte svojim podpisom, márne sa pri ukončení nájmu budete sťažovať, že nalomená kľučka alebo oškreté dvere také boli už od začiatku. Od začiatku vášho bývania v prenajatej nehnuteľnosti zodpovedáte za stav vecí v takej kvalite, aká bola uvedená práve v protokole.
Zdroj: Glenn Carstens-Peters na Unsplash
Pri bývaní a užívaní majetku, ktorý nie je váš a ktorý máte v nájme, postupujte s opatrnosťou a ohľaduplnosťou, môžete si tak ušetriť nečakané náklady. V prípade závažnejších porúch, ako napr. rozbitie záchoda, poškodenie nábytku či doslúženie práčky, kontaktujte bezodkladne prenajímateľa, ideálne telefonicky a aj v písomnej forme. Email alebo iná elektronická správa môže slúžiť ako dôkaz o tom, že ste prenajímateľovi stav, ktorý nastal, komunikovali a kedy.
Drobné opravy zaplatí spravidla nájomca
Následne si s ním dohodnite ďalší postup. Menšie opravy a bežná údržba býva väčšinou starosťou nájomcu. Niekedy však môžu byť zmluvne riešené inak (napr. je to zodpovednosť prenajímateľa, alebo každá strana sa má zúčastniť čiastočne), prečítajte si teda v zmluve, či tam takéto ustanovenie máte. Typicky pôjde o namazanie vŕzgajúcich dverí, výmeny žiaroviek, či vymaľovanie bytu.
Bližšie tieto práce špecifikuje Nariadenie vlády č. 87/1995 Z.z. ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka:
Drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou bytu (k § 687 ods. 2)
(1) Drobnými opravami v byte súvisiacimi s jeho užívaním (ďalej len „drobné opravy“) sú opravy bytu, miestnosti neslúžiacej na bývanie, ktorá je súčasťou bytu, ich príslušenstva, zariadenia a vybavenia, ako aj výmeny drobných súčiastok jednotlivých predmetov zariadenia alebo vybavenia, ktoré sú uvedené v prílohe tohto nariadenia.
(2) Drobnými opravami sú aj opravy bytu, miestnosti neslúžiacej na bývanie, ktorá je súčasťou bytu, ich príslušenstva, zariadenia a vybavenia, ako aj výmeny drobných súčiastok jednotlivých predmetov zariadenia alebo vybavenia, ktoré nie sú uvedené v prílohe tohto nariadenia, ak náklad na jednu opravu neprevýši sumu 6,64 eura. Ak sa vykonáva na tej istej veci viac opráv, ktoré spolu súvisia, je rozhodujúci súčet nákladov na všetky tieto opravy.
Zdroj: Theme Photos na Unsplash
Vrátenie kaucie pri prenájme bytu
Ak je závere vášho bývania v prenajatej nehnuteľnosti všetko v poriadku, máte jednoznačne právo na vrátenie depozitu v plnej výške. Odovzdávaná nehnuteľnosť je v poriadku, pokiaľ:
- zariadenie a stav bytu zodpovedá stavu, v ktorom ste ho preberali,
- žiadna z vecí netrpí nadmerným opotrebením (bežné opotrebenie je akceptované),
- máte vyrovnané všetky finančné záväzky voči prenajímateľovi aj poskytovateľom služieb naviazané na tento konkrétny byt (energie, internet a pod.)
- priebežne ste vykonávali bežnú údržbu bytu a zabezpečovali nutné drobné opravy
- máte spísaný a podpísaný odovzdávací / preberací protokol pri ukončení nájmu bez výhrad vrátane údajov zo stavov meračov energií
Rady pre prenajímateľov: pred vrátením depozitu dôsledne preverte stav bytu a riadne plnenie záväzkov
Je aj vo vašom záujme, podobne ako nájomcovom, aby bol preberací/odovzdávací protokol v súlade s reálnym stavom a to ako na začiatku (v čase, keď odovzdávate byt k užívaniu nájomcovi), tak aj na konci (teda keď nájomca vracia nehnuteľnosť naspäť vám). Potrebujete mať spísané teda protokoly dva, jeden odzrkadlí stav na začiatku a druhý na konci prenájmu. Na základe rozdielov medzi stavmi bytu, zariadenia a vecí v ňom možno potom uvažovať o tom, či je možné, prípadne nutné prípadné nedostatky sanovať práve z depozitu. Na bežné opotrebenie zariadenia sa samozrejme neprihliada, hovoríme o neúmernom opotrebení prípadne poškodeniach nehnuteľnosti a zariadenia.
Ďalšou dôležitou kategóriou, ktorú možno z depozitu financovať, sú neuhradené záväzky zo strany nájomcu. Skrátka, ak vám dlží na nájomnom, viete zareagovať pomerne promptne výpoveďou z nájmu tak, aby vám depozit pokryl aspoň časť nákladov.
Zdroj: Markus Spiske na Unsplash
Dlhy na energiách a poplatkoch môžete do istej miery preventívne riešiť tým, že v cene za nájom tieto parametre zohľadníte, mierne navýšite a zahrniete do zmluvy. Tým pádom vyberáte mesačne nájomné vrátane všetkých poplatkov a energií a máte prehľad o tom, či je zaplatené, pretože sú platby písané priamo na vás. Nevýhodou môže byť, že nájomca verí, že má všetko zaplatené a teda nemá motiváciu s energiami, vodou, či kúrením šetriť. Vo výsledku vzniknutý preplatok ale aj nedoplatok znášate vy, pokiaľ ste si v zmluve nestanovili inak, napríklad dohodou na tom, aká časť nájmu je určená na tieto služby a ako sa vyúčtováva.
Zdroj: Kelly Sikkema na Unsplash
V prípade, že sú energie a iné služby napísané priamo na nájomcu, vám starosti s presným vyúčtovaním odpadajú, všetko si rieši nájomca priamo s dodávateľmi služieb. Ak však neplní svoje záväzky, môže sa stať, že vám váš byt od energií odpoja a vzniknú vám s tým starosti navyše.
Odporúčame si pred vrátením depozitu dôsledne overiť, či sú všetky platby spojené s užívaním bytu vrátane energií a iných obdobných poplatkov riadne splatené. Ideálnym riešením sú potvrdenia od konkrétnych inštitúcií.
Ukončenie nájmu a vrátenie kaucie:
- preverte stav nehnuteľnosti a zariadenia a všetko zdokumentujte
- preverte aktuálny stav finančných záväzkov viazaných k nehnuteľnosti a nájomcovi
- s vrátením kaucie sa príliš neponáhľajte (ale ani zbytočne nezdržiavajte): depozit sa vracia až po ukončení nájmu a riadnom odovzdaní nehnuteľnosti
- zažitý spôsob uhradiť z kaucie posledné nájomné môže priniesť nemilé prekvapenia
- ak existujú nesplatené záväzky či poškodenia bytu, písomne o tom nájomcu informujte a jasne vyčíslite a zdokumentujte, na čo boli peniaze z depozitu použité
Pre obe strany nájomného vzťahu platí, že radšej byť prehnane opatrní, než neskôr riešiť problémy, ktorým sa dalo jednoduchými krokmi predísť. Základom je dobre postavená nájomná zmluva, dôsledný preberací a odovzdávací protokol vrátane fotografickej dokumentácie a samozrejme obyčajná ľudská slušnosť.
