Oplatí sa kúpa investičného bytu na prenájom?
Uvažujete o kúpe investičného bytu, ktorý plánujete prenajímať? Máme pre vás modelový príklad, na ktorom vám ukážeme, čo všetko je potrebné zvážiť, koľko vás to bude stáť a koľko potrvá, než sa vám investícia vráti.
Pre náš prieskum sme pracovali s inzerátmi a dátami, ktoré sú v dnešný deň (11. júna 2020) aktuálne v ponuke jedného z najväčších realitných portálov na Slovensku. Do prieskumu sme zahrnuli byty, pri ktorých sme si kritéria nastavili takto:
- Dvojizbový byt v novostavbe výmery od 50 m² do 65 m²
- Lokalita: Bratislava – Staré mesto
- Zariadený
- Parkovacie miesto v cene
- Výťah; lodžia/ terasa v bytovom dome
- S vylúčením najspodnejších a najvrchnejších bytov v dome
Sledovali sme pritom ceny, za aké sa takéto byty aktuálne na realitnom trhu ponúkajú na predaj i na prenájom. Do porovnania sme v jednej kategórii zaradili 5 bytov určených na predaj, ktoré spĺňali vyššie uvedené kritériá, a v druhej kategórii 15 bytov určených na prenájom.
Zdroj: Pixabay.com
Z dostupných dát sme vypočítali, že priemerná cena za takýto byt je 272.250 € a priemerná hodnota plochy predávaných bytov na jeden byt vychádza 57,43 m². Cena za 1 m² takéhoto bytu je tak 4.740 €. Štandardizujme si ďalej tieto údaje na 1 priemerný byt o rozlohe 60 m². Kúpna cena bytu sa tak dostane na 284.400 €.
| Priemerné hodnoty pri byte na predaj / kúpu (parametre 5 bytov) | ||
| Podlahová plocha | Cena za 1 m² | Cena za celú nehnuteľnosť |
| 57,43 m² | 4.740 € | 272.250 € |
| Štandardizovaný priemerný 60 m² byt (pre potreby výpočtov) | ||
| 60 m² | 4.740 € | 284.400 € |
Tieto byty sa ďalej prenajímajú v priemere za 926,24 € mesačne vrátane všetkých energií, poplatkov a parkovania. Na 1 m² to vychádza 16,21 € mesačne.
| Priemerné hodnoty pri byte na prenájom (parametre 15 bytov) | ||
| Podlahová plocha | Cena za 1 m² | Cena za celú nehnuteľnosť |
| 57,14 m² | 16,21 € mesačne | 926,24 € mesačne |
| Štandardizovaný priemerný 60 m² byt (pre potreby výpočtov) | ||
| 60 m² | 16,21 € mesačne | 972,60 € mesačne |
Rentabilita investície: modelový príklad kúpy investičného bytu
Kúpite vyššie vymedzený byt za 284.400 € a plánujete ho prenajať za 980 €, resp. 1100 € mesačne vrátane všetkých poplatkov, parkovania a služieb. Kúpnu cenu bytu zaplatíte kombináciou vlastných úspor (25 %) a hypotekárneho úveru (75 %). Splátka úveru sa podľa podmienok platných v čase vzniku tohto článku pohybuje okolo čiastky 670 € mesačne pri 30-ročnej splatnosti úveru vo výške istiny 213.300 €.
| Počiatočná cena nehnuteľnosti | 284.400 € |
| Vlastné prostriedky | 71.100 € |
| Hypotekárny úver | 213.300 € |
Je pravdepodobné, že budete vedieť takýto byt prenajať za 980 € mesačne pri započítaní všetkých pridružených poplatkov, teda energií, služieb, parkovania a pod. V nasledujúcej tabuľke si môžete pozrieť, čo všetko budete musieť zobrať do úvahy pri výpočte rentability vašej investície a ako sa mení hodnota hrubého zisku pri dvoch rôznych nastaveniach mesačného nájomného. S touto hodnotou ďalej pracujeme pri výpočte rentability investície.
| Nájomné | 980 € | 1100 € |
| Splátka hypotéky | 670 € | 670 € |
| Náklady na chod bytu | 200 € | 200 € |
| Hrubý zisk | 110 € | 230 € |
Okrem uvedených nákladov prosím počítajte aj s pridruženými výdajmi v podobe údržby bytu, daní a poistného. Tieto náklady sú individuálne, nie sú preto uvádzané v našom prehľade.
Poďme sa teraz pozrieť na samotnú rentabilitu investície z pohľadu prenájmu nehnuteľnosti po 1. roku, 3 rokoch a 30 rokoch. Tú počítame ako podiel výnosov z nájmu a objemu vlastných vložených finančných prostriedkov.
Nájomné 980 € mesačne
| Po 1. roku | Po 3 rokoch | Po 30 rokoch | |
| Hrubý zisk | 1.320 € | 3960 € | 39.600 € |
| Splatená istina úveru | 6.127,72 € | 18.568,47 € | 213.300 € |
| Rentabilita investície | 0,10 % | 0,32 % | 3,55 % |
Nájomné 1100 € mesačne
| Po 1. roku | Po 3 rokoch | Po 30 rokoch | |
| Hrubý zisk | 2.760 € | 8.280 € | 82.800 € |
| Splatená istina úveru | 6.127,72 € | 18.568,47 € | 213.300 € |
| Rentabilita investície | 0,13 % | 0,38 % | 4,16 % |
Všeobecne môžeme na tomto prípade vidieť, že rentabilita investície je pomerne na nízkych hodnotách. Ako čistá investícia by bola takáto nehnuteľnosť diskutabilná. Do procesu rozhodovania o investičnej nehnuteľnosti však môžu vstúpiť ešte iné faktory a plány. Takisto je pravdepodobné, že podmienky úrokovej sadzby, tržných podmienok, ale aj nájomného môžu v časovom horizonte 30 rokov značne kolísať.
Výpočet rentability je teda ukážkový. Môžete si podobným spôsobom skúsiť vypočítať rentabilitu vašej investície do nehnuteľnosti na prenájoma zvažovať aj na základe tejto metriky. Budete k tomu potrebovať len pár vyššie uvedených čísel.
Potrebujete pomôcť s predajom alebo kúpou nehnuteľnosti?
Kontaktuje nás na čísle: 0905 229 445
