Chystáte sa prenajať byt? Na týchto 5 vecí si dajte pozor!
Máte voľnú nehnuteľnosť, ktorú ste zdedili, kúpili s investičnými zámermi, či ste sa skrátka presťahovali do inej? Jedným z variantov jej zhodnotenia je práve prenájom. Pozrime sa na niekoľko základných bodov, na ktoré je dobré pri zakladaní nájomného vzťahu nezabudnúť.
Nájomná a zmluva a pridružené dokumenty
Základný kameň každého prenájmu. Do nájomnej zmluvy zakotvíte všetky rámcové náležitosti aj konkrétne práva a povinností strán. Pozor však na zamieňanie pojmov nájom a podnájom! Keď nehnuteľnosť prenajímate ako jej vlastník inej osobe, ktorá ju bude priamo využívať pre svoje potreby, ide o nájom nehnuteľnosti, nie podnájom. Často totiž z neinformovanosti dochádza k zamieňaniu týchto pojmov. Podnájom je zákonne vymedzený inak ako nájom a nesie aj iné práva a povinnosti, preto si dajte záležať na tom, aby vaša zmluva bola označená riadne ako nájomná.
Zdroj: Freepik.com
Jej náležitosti upravuje Občiansky zákonník (Zákon č. 40/1964 Zb.) v ustanoveniach o nájme bytu, konkrétne v § 685 a nasl. Pokiaľ uvažujete o prenajatí nehnuteľnosti na kratšiu dobu, napríklad na dobu do 2 rokov, môže byť pre vás smerodajný Zákon č. 98/2014 Zb. o krátkodobom nájme bytu.
Pred prenajatím nehnuteľnosti vám odporúčame zvážiť práve postup podľa ustanovení o krátkodobom nájme. Je totiž možné ho dvakrát predĺžiť, takže viete zabezpečiť aj dlhodobejší prenájom (maximálne teda 6 rokov) nájomcovi, s ktorým ste nemali problém.
Na druhej strane vás zmluva uzavretá podľa tohto zákona chráni o niečo viac v prípade, že nejaký problém nastane. Nájom totiž končí uplynutím doby, na ktorú bol dohodnutý, najviac však uplynutím 2 rokov, uplynutím výpovednej lehoty (začína už na 1 mesiaci, v niektorých prípadoch 15 dňoch), alebo dohodou. Základný rozdiel oproti štandardnej nájomnej zmluve spočíva v zániku nájmu najneskôr po dvoch rokoch a v dĺžke výpovednej lehoty.
K nájomnej zmluve pripojte aj kópiu listu vlastníctva a takisto odovzdávací a preberací protokol.
Kaucia
V zmluve si vždy dohodnite kauciu. Poslúži pre potreby úhrady neúmerného poškodenia nehnuteľnosti alebo jej vybavenia a takisto na úhradu nedoplatkov. Väčšinou sa kaucia pohybuje vo výške 1 - 2 mesačných nájmov. Okrem uvedených výhod vám tak vytvára aj určitú garanciu v tom, že nájomca nezmizne zo dňa na deň a vy tak neostanete bez prípravy a platby na najbližší mesiac.
Zdroj: Freepik.com
Kaucia vám takisto pretriedi záujemcov. Solídni záujemcovia väčšinou nemajú problém kauciu uhradiť, a samozrejme, čím vyššie je kaucia nastavená, tým hustejšie sito si pre záujemcov pripravujete. Na druhej strane, uvažujte o kaucii ako primeranej k nehnuteľnosti, ktorú ponúkate.
Ak máte reprezentatívny byt v Starom meste s unikátnym zariadením, ktorý ponúkate diplomatom či vysokopríjmovým skupinám, neváhajte si vypýtať kauciu kľudne vo výške trojmesačného nájmu. Ak vám ostal štartovací byt z mladých čias, odkiaľ ste sa presťahovali po založení rodiny, prispôsobte výšku kaucie cieľovej skupine i stavu nehnuteľnosti. Trojmesačná kaucia za jednoducho zariadenú garsónku na sídlisku pôsobí neprimeraným, arogantným dojmom.
Energie: riziká prepisu na nájomcu
Mnohí prenajímatelia volia možnosť prepisu energií na nájomcu. Má to svoje výhody v tom, že vyúčtovanie prebieha pomerne presne a medzi nájomcom a poskytovateľom energií. Zaviazaný z takéhoto záväzku bude predovšetkým nájomca sám.
Záleží na uhle pohľadu, ale odporúčame energie na nájomcu neprepisovať. Zvoľte radšej cestu zálohových platieb, ktoré mierne nadhodnotíte. Vyúčtovanie je potom potrebné robiť v pravidelných intervaloch, aby ste videli, ako ste na tom s preplatkami, prípadne nedoplatkami. Podmienky a výšku zálohových platieb si dohodnite v zmluve, takisto vyjasnite, ako bude prebiehať vyúčtovanie a riešenie preplatkov a nedoplatkov.
Vyhnete sa tak tomu, že pre neplatenie energií dôjde k odstaveniu odberného miesta a komplikáciám pri vybavovaní nápravy, súdenia sa o dlžnú sumu a iným podobným nepríjemnostiam.
Podmienky zániku nájmu a uvoľnenia nehnuteľnosti
Okolnosti okolo zániku nájomného vzťahu, výpovedi, lehôt na vysťahovanie si upravte v zmluve. V mnohom vám pomôžu zákony, podľa ktorých zmluvu uzatvárate. Nájdete v nich okolnosti, za akých nájom zaniká, aké sú výpovedné dôvody a lehoty.
Zdroj: Freepik.com
Výpovedným dôvodom zo strany prenajímateľa môže byť okrem štandardného neplatenia nájomného, či poškodzovania bytu aj napríklad užívanie predmetu nájmu v rozpore s dohodnutým účelom, či hrubé porušovanie dobrých mravov.
